El seguro de impago de alquiler se ha convertido en una pieza clave del mercado del arrendamiento en España. Cada vez más propietarios lo contratan para dormir tranquilos si el inquilino deja de pagar, pero sigue habiendo una duda muy habitual: ¿quién tiene que asumir el coste de ese seguro, el dueño de la vivienda o el inquilino?
La respuesta corta es sencilla, aunque luego haya matices. De forma general, quien contrata y paga el seguro de impago es el propietario del inmueble. Es él quien tiene un interés directo en garantizar que cobrará la renta y en protegerse frente a un posible desahucio o a los daños que pueda sufrir la vivienda durante el conflicto.
El propietario, tomador y beneficiario de la póliza
En un contrato de seguro siempre hay una figura central, el tomador. Es la persona que firma la póliza, paga la prima y aparece como beneficiaria de la cobertura. En el caso del seguro de impago de alquiler, esa figura recae casi siempre en el arrendador, porque es quien sufre el perjuicio cuando el inquilino deja de pagar.
Este seguro suele cubrir principalmente las mensualidades impagadas, durante un número de meses pactado, los gastos jurídicos para reclamar la deuda y, en muchos casos, el procedimiento de desahucio y determinados daños en la vivienda. Es lógico, por tanto, que sea el propietario quien figure como protegido en la póliza. Si la renta se deja de pagar, es él quien necesita seguir recibiendo esos ingresos para cubrir la hipoteca, los impuestos o simplemente mantener el equilibrio de su economía familiar.
Ahora bien, otra cosa distinta es quién soporta finalmente el coste del seguro. Aquí entra en juego la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU. Esta norma permite que propietario e inquilino pacten garantías adicionales al depósito obligatorio, entre ellas el seguro de impago, siempre dentro de unos límites. El coste de estas garantías adicionales no puede equivaler a más de dos mensualidades de renta.
Esto significa que, aunque la póliza se contrate a nombre del arrendador, nada impide que ambas partes acuerden en el contrato que el arrendatario contribuya a la prima o incluso la asuma íntegramente, siempre que se respete ese límite legal. El punto clave es que el acuerdo quede por escrito y aceptado de forma expresa.
Cuando se pacta que el inquilino pague
En la práctica, algunos contratos recogen que el inquilino abona una parte del seguro, por ejemplo prorrateado en la mensualidad, o que se hace cargo de la prima anual. A cambio, suele beneficiarse de condiciones de acceso más flexibles, como no tener que aportar un aval bancario, un depósito muy elevado o garantías difíciles de reunir.
Eso sí, incluso en estos casos el propietario continúa siendo el tomador y beneficiario de la póliza. La aseguradora indemniza siempre al dueño de la vivienda, no al inquilino, y es el arrendador quien debe declarar el siniestro y seguir las instrucciones de la compañía cuando se produce el impago.
Conviene tener en cuenta un detalle importante. Si el arrendatario deja de pagar la parte del seguro que se había pactado, por ejemplo incluida en la renta mensual, ese impago se considera un incumplimiento contractual más, igual que si hubiera dejado de abonar la renta. El propietario puede reclamar esas cantidades y, si la prima no llega a pagarse a la aseguradora, la póliza puede quedar suspendida y perder su efecto.
Por este motivo, muchos expertos recomiendan que, aunque se repercuta el coste al inquilino, sea siempre el propietario quien gestione directamente el pago a la compañía. De este modo se asegura de que el seguro está al día y evita la desagradable sorpresa de descubrir que no hay cobertura justo cuando la necesita.
Locales comerciales y otros inmuebles
La lógica es muy similar en el caso de locales comerciales, oficinas o naves arrendadas. También aquí el seguro de impago protege al titular del inmueble frente a las rentas que pueda dejar de abonar la empresa inquilina, de modo que el propietario es quien suscribe la póliza y, normalmente, quien paga la prima. Solo si ambas partes lo acuerdan de forma expresa se puede trasladar el coste total o parcial al arrendatario, siempre dentro de los límites marcados por la legislación.
En definitiva, el marco general en España es claro, el seguro de impago de alquiler se diseña para proteger al propietario, que es quien lo contrata y quien figura como beneficiario. El coste, sin embargo, puede repartirse o trasladarse al inquilino si se pacta de manera transparente en el contrato y se respetan las restricciones de la LAU.
La recomendación práctica para ambas partes también es sencilla, leer con atención el contrato de arrendamiento, revisar qué se ha incluido exactamente sobre el seguro de impago y preguntar cualquier duda antes de firmar. Unas pocas líneas mal entendidas pueden marcar la diferencia entre sentirse protegido o descubrir, demasiado tarde, que nadie estaba pagando el seguro que debía cubrir el problema.