El carpintero ya ha tomado medidas, el presupuesto para sustituir la vieja corredera de aluminio por una de PVC está aceptado y, justo entonces, un vecino comenta en el portal que para tocar las ventanas hay que pedir permiso a la comunidad.
La advertencia tiene fundamento, porque en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal las ventanas poseen una naturaleza doble, ya que por fuera se integran en la fachada y actúan como cierre del inmueble, de modo que se consideran comunes, mientras que por dentro son de uso privativo y es el dueño del piso quien las disfruta y las cuida.
El artículo 396 del Código Civil lo recoge al incluir entre los elementos comunes las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, así como su imagen o configuración. De ahí se deduce un criterio práctico, según el cual todo lo que se ve desde la calle pertenece al conjunto, y lo que queda dentro, como los vidrios, la cara interior del marco o los herrajes, corresponde al titular de la vivienda.
Del color de la carpintería a las filtraciones que dañan la estructura, lo que la Ley de Propiedad Horizontal permite al propietario y lo que puede exigirle la junta de vecinos
En el día a día, por tanto, es el propietario quien se ocupa de las reparaciones corrientes y quien costea el cambio cuando decide renovarlas, mientras que la comunidad se limita a vigilar que el resultado respete la armonía de la fachada.
Por esa razón, sustituir una ventana por otra idéntica en forma, despiece y color no suele plantear problemas, pero alterar el aspecto exterior exige autorización, puesto que el artículo 7 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, solo permite modificar los elementos del piso cuando no se menoscabe la configuración exterior del edificio y obliga a avisar previamente a quien represente a los vecinos.
Antes de encargar nada conviene, además, leer los estatutos, dado que muchas comunidades fijan en ellos el color, las dimensiones u otros rasgos de la carpintería, e incluso regulan toldos, pérgolas y aparatos de aire acondicionado, y esas normas internas se imponen cuando resultan más estrictas que la ley.
¿Y puede la comunidad obligar a cambiarlas? Sí, aunque únicamente por motivos de seguridad, de estética o porque estén causando desperfectos en zonas comunes, como ocurre cuando una carpintería deteriorada provoca humedades en la estructura o cuando alguien instaló un modelo que desentona. En cualquier caso, la exigencia debe aprobarse mediante acuerdo de la junta, y si surge un conflicto lo razonable es acudir a un abogado experto en la materia.
El seguro de hogar entra en juego porque las ventanas forman parte del continente, igual que los cimientos, la estructura o las puertas, de manera que una póliza bien ajustada puede amparar los destrozos causados por temporales de viento o lluvia, las filtraciones, la rotura de lunas o los perjuicios estéticos, siempre en función de las garantías contratadas.
Si, además, un cristal se desprende y hiere a un viandante o el agua que entra por un cierre defectuoso estropea el piso de abajo, la cobertura de responsabilidad civil y la de defensa jurídica pueden hacerse cargo de la indemnización y de los gastos de abogado, dentro de los límites pactados.
Por todo ello, quien vaya a cambiar las ventanas hará bien en dar tres pasos antes de firmar el presupuesto, que son consultar los estatutos, comunicar la obra al presidente o al administrador y avisar a su aseguradora para actualizar el capital del continente si la reforma lo incrementa, un trámite que lleva pocos minutos y evita quedarse corto de cobertura si ocurre un siniestro.
Esta información es general y no constituye asesoramiento legal ni sustituye a las condiciones de cada póliza.